La logística peruana vive una coyuntura de consolidación. El crecimiento del comercio electrónico, la necesidad de cadenas de suministro más ágiles y la llegada de capitales que exigen estándares internacionales han colocado a los desarrollos industriales especializados en el centro del debate.

Los condominios logísticos ya no son solo espacios de guarda; son plataformas que reconfiguran rutas, reducen costos y ordenan la oferta del mercado.

«Los condominios de almacenes se han consolidado como una solución estratégica para empresas que buscan flexibilidad, eficiencia operativa y reducción de costos», afirma Diego Briceño, Gerente de Transacciones y Proyectos en Cushman & Wakefield.

En la misma línea, Juan Ruiz Coral, Jefe de Investigación de Mercado en Binswanger Perú, añade: «Los condominios logísticos son pieza clave que permiten a las empresas enfocarse en su core business, trasladando la responsabilidad de la infraestructura a desarrolladores especializados».

Flexibilidad, sinergias y disponibilidad

Para Briceño, el atractivo de los condominios radica en aportar eficiencia operativa, liberando a las empresas de la carga de construir y administrar grandes instalaciones.

Entre sus principales beneficios destacan:

• Espacios modulares que se adaptan a distintas necesidades.
• Menores costos de mantenimiento frente a instalaciones propias.
• Ubicación estratégica cerca de vías principales y centros urbanos.
• Sinergias comerciales al reunir múltiples empresas en un mismo entorno.

El desarrollo se concentra en tres zonas: Sur, Callao y Este, siendo la primera la que reúne más del 80% del inventario de almacenes de Clase A y B, con predominio de la Clase A. Este crecimiento se aceleró con la pandemia y el auge del comercio electrónico.

Según Briceño, «al cierre del primer semestre de 2025 la tasa de vacancia en almacenes Clase A es de 7%, lo que refleja una ocupación saludable y una disponibilidad que permite atender demandas inmediatas». Además, señala que la mayor parte de los espacios Clase A no se construyen de forma especulativa, sino conforme a contratos y solicitudes específicas.

Aceleración operativa y modelos a medida

Ruiz Coral explica que los condominios logísticos surgieron como respuesta al interés de las empresas en concentrarse en su núcleo de negocio. Sus beneficios tangibles son claros:

• Agilidad en la puesta en marcha, reduciendo tiempos de operación.
• Infraestructura moderna y eficiente, con mayor altura y capacidad de almacenamiento.
• Ubicaciones estratégicas en corredores como Callao, Lima Norte, Lima Este y Lima Sur.
• Flexibilidad en modelos de ocupación, desde arrendamientos tradicionales hasta esquemas Built to Suit (BTS).

«El stock de almacenes en Clase A y B suma alrededor de 1.8 millones de m², con una vacancia de 5%, equivalente a 90 mil m². Este ratio es saludable y, con una demanda anual de entre 100 mil y 120 mil m², todo se absorberá en el corto plazo», precisa.

Oferta, demanda y proyecciones

Ambos especialistas coinciden en que el mercado se caracteriza por un crecimiento sostenido, control de la vacancia y entregas concentradas por año.

Ruiz Coral estima que 2025 será un año pico, con entregas de entre 130 mil y 160 mil m², superando el promedio de 120 mil m² de años anteriores. Los proyectos se concentrarán en Callao, Ventanilla y Lurín, y pese a la incertidumbre política, se proyecta un escenario conservador de al menos 100 mil m² anuales.

Por su parte, Briceño resalta que la tasa de vacancia del 7% refleja un mercado ordenado que evita desequilibrios por exceso de oferta, combinando ocupación saludable con disponibilidad inmediata.

Ubicación e infraestructura: la palanca operativa

La localización de un proyecto logístico responde a tres variables: cercanía a puertos y aeropuertos, acceso a vías principales y conectividad con corredores de distribución.

«Zonas como Lurín, Villa El Salvador y Callao se han consolidado como polos logísticos por su proximidad al puerto del Callao, al aeropuerto Jorge Chávez y a las principales vías terrestres, sumándose ahora el Megapuerto de Chancay«, afirma Briceño.

Ruiz Coral añade: «La ubicación impacta directamente en costos de transporte y eficiencia de las operaciones». Identifica tres ejes clave:

• Callao y Lima Norte: vinculados al puerto y comercio exterior.
• Lima Este (Huachipa): polo industrial de producción y consumo masivo.
• Lima Sur (Villa El Salvador y Lurín): corredor más consolidado en oferta y demanda.

Ambos coinciden en que la mejora de la infraestructura vial —como la nueva carretera central, rutas periurbanas y anillos viales— será determinante para reducir tiempos de traslado.

Innovación, digitalización y sostenibilidad

La modernidad de un proyecto logístico ya no se mide solo por metros cuadrados, sino también por la tecnología y las prácticas sostenibles que incorpora.

Briceño destaca tres líneas de cambio:

• Tecnología: sistemas WMS para gestión eficiente.
• Sostenibilidad: paneles solares y gestión de residuos.
• Modelos mixtos: integración de espacios logísticos con áreas comunes y servicios compartidos.

Ruiz Coral complementa con ejemplos: integración de paneles solares, reutilización del agua, iluminación LED y certificaciones internacionales como LEED o EDGE. Además, subraya la digitalización con cámaras de seguridad, monitoreo en tiempo real y sensores IoT.

Para ambos, los proyectos Built to Suit en Clase A permiten ofrecer espacios a medida y evitan la sobreoferta.

Efectos en el mercado y el ecosistema logístico

Las transformaciones impulsadas por los condominios logísticos alcanzan al mercado inmobiliario industrial en su conjunto.

Según Briceño, los cambios esperables incluyen:

• Mayor profesionalización del sector.
• Consolidación de submercados especializados.
• Atracción de inversión extranjera en infraestructura logística.
• Integración más estrecha entre transporte, almacenamiento y distribución.

Ruiz Coral coincide en que los condominios han generado estandarización en diseño y operación, obligando a la oferta tradicional a modernizarse. «Con buena conectividad, permiten que sus inquilinos reduzcan costos, mejoren tiempos de entrega y eleven la competitividad del mercado», asegura.

Hacia un hub logístico regional

Las transformaciones descritas no son episodios aislados, sino parte de una reconfiguración más amplia del ecosistema logístico peruano.

Con vacancias saludables, cifras claras de stock y demanda, y un impulso hacia la sostenibilidad y la digitalización, el sector apunta a un crecimiento sostenido en el corto y mediano plazo.

La consolidación de corredores como Lurín, Villa El Salvador y Callao, junto con la conexión al Mega Puerto de Chancay y la llegada de proyectos Built to Suit con certificaciones internacionales, configura un escenario en el que el Perú se posiciona como un hub logístico cada vez más competitivo en la región.

Lee el artículo original en la edición 55 de la revista Logística 360, págs. : 62-65: https://logistica360.pe/nuestras-ediciones/