En Perú, la logística fue relegada durante años, una situación evidente en la infraestructura disponible. Los espacios de almacenamiento eran, en su mayoría, obsoletos, ineficientes y sin estándares técnicos adecuados. Este escenario comenzó a transformarse en 2009 con la llegada de los primeros parques logísticos.

En ese contexto, la infraestructura inmologística debutó con un parque desarrollado por Bodegas San Francisco en Villa El Salvador.

«Hasta ese entonces, lo que uno podía encontrar como infraestructura para el servicio logístico eran fábricas antiguas, que no siempre estaban concebidas desde un inicio como tales, como parques logísticos», señala Juan Antonio Angulo, experto en desarrollo de parques logísticos y Supply Chain.

Los parques logísticos fueron diseñados específicamente para operaciones logísticas, incorporando estándares técnicos modernos y una funcionalidad acorde a las nuevas necesidades del sector.

«El desarrollo de la economía no hubiera sido posible, no en las dimensiones que conocemos, si no hubiera ido acompañado de un crecimiento de la oferta inmologística que ha habido en los últimos 20 años», subraya Angulo.

Beneficios clave de los parques logísticos

La aparición de esta nueva infraestructura trajo consigo diversas ventajas para el desarrollo económico y la eficiencia del sector:

1. Disponibilidad de espacio y capacidad operativa

• Los parques ofrecen metros cuadrados disponibles, una ventaja competitiva inexistente antes de 2009.
• Aseguran una oferta permanente de áreas operativas y adaptadas a diversas necesidades.

2. Infraestructura moderna y segura

• Condiciones óptimas para el tránsito de camiones.
• Sistemas contra incendios, rampas hidráulicas y puertas retráctiles.
• Iluminación LED, espacios comunes, comedores, áreas verdes y servicios higiénicos.

3. Reducción de costos operativos

• Posibilitan economías de escala y una gestión más eficiente de la cadena de suministro.
• Los arrendatarios pueden compartir costos de seguridad, mantenimiento y accesos.

Este tipo de soluciones facilita también la convivencia de grandes empresas con emprendimientos en expansión. Según Angulo: «Imagínate el impacto respecto al tráfico, todo lo que se puede ahorrar en tráfico, en tiempo de entrega. Ahora estamos hablando básicamente del impacto a nivel de tráfico, pero es mucho más que eso».

Además, permite una atención comercial más ágil, pues muchos proveedores logísticos están concentrados en un solo lugar.

«Lo he vivido con clientes que trabajaban con tres o cuatro operadores logísticos antes de que aparecieran los condominios logísticos. Al ingresar a los condominios, lograron concentrar toda esa demanda en una sola ubicación. Eso es una ventaja operativa de eficiencia tremenda», menciona.

Nuevas tendencias: sostenibilidad, eficiencia y tecnología

Hoy en día, el desarrollo de parques logísticos va más allá de satisfacer la demanda de espacio. Las tendencias actuales se orientan hacia la sostenibilidad y la eficiencia tecnológica.

Entre las principales innovaciones:

• Energías renovables, como paneles solares.
• Materiales de construcción sustentables.
• Migración de almacenes clase B a almacenes clase A, que optimizan el rendimiento por metro cuadrado.

Angulo destaca: «Trabajar cada vez con mayor eficiencia por metro cuadrado va de la mano con la tecnología, el cuidado medioambiental y la eficiencia logística en general».

La ubicación estratégica: eje de la propuesta de valor

Uno de los elementos más determinantes en el valor de un parque logístico es su ubicación estratégica, clave para contener costos de transporte y responder a las exigencias de velocidad en la entrega.

«Por experiencia, lo más importante que están buscando los clientes es la ubicación. Hoy día los costos de transporte, con el precio del combustible y la frecuencia que puedes obtener estando en una ubicación estratégica, son clave», afirma Angulo.

Además, una solución logística efectiva debe combinar buena ubicación con infraestructura moderna, servicios eficientes y soporte técnico.

Crecimiento del sector: Lima vs provincias

El desarrollo inmologístico en Lima ha sostenido un ritmo de crecimiento de entre 100.000 y 120.000 m² anuales en los últimos cuatro años, especialmente en proyectos clase A.

«Hoy día hay una demanda estimada para el próximo año de unos 120.000 a 150.000 metros cuadrados de almacenes nuevos», señala Angulo.

Este crecimiento estructural permite proyectar una expansión sostenida para los próximos cinco años. «Estamos en ese proceso de recuperación. Deberíamos tener por lo menos unos cinco años más de crecimiento sostenido», refiere.

Sin embargo, en provincias la situación es diferente. La oferta de espacios logísticos es casi nula y presenta condiciones precarias. Según Angulo, «este retraso que te comentaba que había en Lima, lo estamos viendo a nivel de provincia».

En recientes visitas a Trujillo, Arequipa y Piura, el especialista detectó carencias graves: «Realmente no había nada. La oferta de espacios logísticos a nivel de provincia es prácticamente nula», apunta.

Estas deficiencias incluyen desde pisos deteriorados hasta falta de sistemas de transporte adecuados, lo que limita la operación eficiente. No obstante, este rezago también representa una gran oportunidad de inversión y desarrollo.

Desafíos estructurales del sector

Entre los principales desafíos que enfrenta el crecimiento del sector inmologístico en Perú se encuentran:

Principales obstáculos para nuevos desarrollos

• Escasez de terrenos adecuados.
• Zonas sin la debida zonificación o con acceso vial deficiente.

«La infraestructura vial es crítica. Puedes tener el terreno y la zonificación, pero si no tienes cómo llegar, se complica todo», advierte Angulo.

Proyecciones del sector inmologístico

A mediano y largo plazo, el sector logístico en Perú continuará en transformación, con tendencias claras:

Tendencias esperadas

• Crecimiento de almacenes clase A.
• Mayor automatización y uso de inteligencia artificial.
• Foco sostenido en la eficiencia logística y el impacto ambiental.

«Cada vez hay más esfuerzos por automatizar, porque también los parques logísticos tengan ya algo de aplicación de herramientas de inteligencia artificial», señala Angulo.

La sostenibilidad también será un eje clave. Las exigencias del mercado y las regulaciones globales seguirán impulsando la adopción de soluciones de menor impacto ambiental.

A pesar de la variabilidad en la demanda, el dinamismo del sector es evidente: «Esto seguirá siendo, porque es un negocio inmobiliario finalmente», concluye Angulo.

Lee el artículo completo en la edición 54 de Logística 360, págs. 76-79: https://logistica360.pe/nuestras-ediciones/