Los condominios de almacenes se han convertido en una opción eficaz para la industria logística, ofreciendo áreas en alquiler con diversas ventajas, como menores costos de mantenimiento, flexibilidad para ajustar los espacios según las necesidades y el periodo, así como oportunidades comerciales al reunir a varias empresas en proximidad.

Según el último informe del Mercado de Condominios de Almacenes de la empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario Jones Lang LaSalle (JLL), este sector en Lima se compone de cuatro submercados que suman más de 1’609,300 m2 de espacio para almacenamiento. Uno de los más destacados es Lurín, situado al sur de la ciudad, que se ha consolidado en la última década como una zona logística e industrial importante, albergando el 65% del inventario total y el condominio de almacenes más grande del mercado, junto con una variedad de actividades industriales.

Tal como lo indicó JLL, otro submercado relevante es Villa El Salvador, también ubicado al sur de Lima, que ha experimentado un crecimiento gradual en su inventario durante los últimos cuatro años, especialmente en espacios de mejor calidad, representando el 23% del inventario total al cierre del 2023. «Su ubicación estratégica cerca del centro urbano de la ciudad es un factor relevante para las empresas del sector retail», señaló el informe.

El 11% restante del inventario se distribuye entre los submercados Huachipa y Gambetta, ubicados al este y oeste de la ciudad, respectivamente. Gambetta es el submercado más reciente, con su primera producción hace dos años, mientras que Huachipa, con seis años de existencia, es preferido por las empresas de consumo masivo.

La nueva oferta

Durante el segundo semestre, se produjeron 40,000 metros cuadrados exclusivamente de propiedades de Clase A, los cuales fueron distribuidos entre dos condominios. Como resultado, el inventario total de propiedades Clase A alcanzó los 600,450 metros cuadrados. De esta cifra, el 39% se localizó en el submercado de Villa El Salvador, seguido por Lurín con un 37%, Huachipa con un 21%, y Gambetta con un 3%.

Por otro lado, el inventario de propiedades Clase B se mantuvo en 1’008,850 metros cuadrados. De esta cantidad, el 82% se encuentra en el submercado de Lurín, mientras que el 14% está en Villa El Salvador. Huachipa y Gambetta cuentan cada uno con un 2% del inventario Clase B, respectivamente.

Según señaló JLL, a pesar de que la producción se mantuvo en línea con el promedio anual de los últimos cinco años y la demanda continuó aumentando progresivamente durante 2023, la concentración de operaciones de algunas empresas tuvo un impacto significativo en el desempeño general del mercado. «Esto provocó desocupaciones importantes, principalmente en espacios de Clase B, lo que resultó en un aumento de la tasa de vacancia de 1.4 puntos porcentuales (pp) en comparación con el cierre de 2022», explicó la firma.

En tanto, después de tres años, la producción de espacios de Clase B se vio restringida nuevamente debido al aumento de la tasa de vacancia, que aumentó en 2.9 puntos porcentuales durante 2023. «Esta situación condujo a nuevas consideraciones en el segmento, incluida la reprogramación de la producción, con el objetivo de impulsar la reducción de la vacancia», sostuvo JLL.

Comportamiento de la demanda

A pesar de las condiciones macroeconómicas del país y las altas tasas de desocupación registradas durante 2023, la absorción neta del segundo semestre alcanzó los 52,567 m2, lo que resultó en un acumulado anual de 78,658 m2, un 44% menos que la demanda del periodo anterior y uno de los desempeños más moderados en la línea de tiempo del mercado, solo superado por el resultado de 2020, cuando la demanda anual llegó a 62,000 m2.

«La absorción neta se vio impulsada por la demanda de espacios clase A, que alcanzó los 53,995 m2, con más del 70% concentrado en el submercado Villa El Salvador, impulsado por el sector logístico, retail y salud, que cada vez demandan espacios de mejor calidad y ubicación estratégica», detalló el reporte de JLL.

Por otro lado, la absorción neta de espacios clase B registró una cifra negativa nuevamente, debido a la desocupación por parte de empresas que centralizaron sus operaciones en sus propios centros de distribución, lo que llevó a que el indicador cerrara el segundo semestre en -1,428 m2. Con este resultado, el acumulado anual alcanzó los -19,680 m2, marcando un registro histórico para el segmento.

En cuanto a la ocupación durante 2023, esta alcanzó los 154,589 m2, un 6% más que en 2022, lo que evidencia el crecimiento progresivo del sector logístico en el país, superando los 100,000 m2 en los últimos cinco años.

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