En los últimos años, la oferta inmologística en Perú ha crecido de manera significativa, evidenciando un cambio importante en el sector logístico y de almacenamiento del país. Este tipo de infraestructura se ha vuelto cada vez más relevante, debido a la creciente demanda de soluciones de almacenamiento más eficientes, flexibles y estratégicamente ubicadas, impulsada por el auge del comercio electrónico, la expansión industrial y la optimización de las cadenas de suministro.

De acuerdo con un informe de la consultora Jones Lang LaSalle (JLL) sobre el primer semestre de 2024, el mercado de condominios de almacenes logró ocupar 44,025 metros cuadrados (m²), lo que resultó en una tasa de vacancia del 11.1% sobre un inventario total de 1′676,602 m², repartido entre los submercados de Lurín, Villa El Salvador, Huachipa y Gambetta.

A pesar de este avance, los proyectos en este sector no se detienen, y los desarrolladores continúan invirtiendo. Solo en los primeros seis meses del año, la producción alcanzó 67,300 m², y se proyecta la entrega de otros 64,000 m² para la segunda mitad del año, sumando un total de 126,100 m² que actualmente están en construcción.

Los nuevos submercados

Según JLL, de los 126,100 m² que actualmente se encuentran en construcción, 61,600 m² pertenecen a los submercados de Faucett y Ventanilla, los cuales debutarán en el mercado de condominios de almacenes con estas nuevas entregas.

Por un lado, se destaca un operador que cuenta con más de 120,000 m² de área arrendable. De acuerdo con información pública de la empresa, estos son almacenes de clase A, con una primera nave de aproximadamente 15,000 m² que se incorporará al inventario en el segundo semestre de este año, mientras que una segunda nave de 28,500 m² está programada para ser entregada el próximo año.

Por otro lado, un desarrollador se prepara para lanzar un producto mixto en condominios que abarcará más de 100,000 m², lo que dará origen al nuevo submercado de Ventanilla.

Eje logístico Callao-Ventanilla se expandirá

Según el último informe de Binswanger sobre condominios de almacenes, en el primer semestre del año se entregaron 104,000 metros cuadrados (m²), de los cuales más del 50% se concentraron en Lurín, seguido por Villa El Salvador. El formato de almacenes de clase A (con una altura superior a los 12 metros) continúa siendo el dominante en las nuevas entregas, representando más del 90% del total, en comparación con los almacenes de clase B (con una altura máxima de hasta 8 metros).

Durante el primer semestre, la tasa de vacancia aumentó a 14.7%, particularmente en los almacenes de clase B, con más de 180,000 m² disponibles en la zona sur de Lima. A pesar de este incremento en la vacancia, las tarifas se han mantenido estables en la mayoría de los ejes industriales, con valores que oscilan entre US$ 5.45 y US$ 7.80 por metro cuadrado en promedio.

El 80% de las nuevas entregas de almacenes se ha concentrado en Lima Sur, específicamente en los ejes de Lurín y Villa El Salvador, con un claro predominio de los almacenes de tipo A. Durante el primer semestre del año, se entregaron 96,000 m² de almacenes de esta categoría, una cifra que supera lo registrado en los últimos dos años. Aunque en los últimos cuatro años la demanda de estos almacenes ha sido mayor en la zona sur, con menor presencia en los ejes de Huachipa y Callao-Ventanilla (zona norte), este panorama podría cambiar pronto.

De acuerdo con Binswanger, se anticipa que para 2025 habrá un mayor dinamismo en el eje industrial del Callao-Ventanilla, donde se están desarrollando varios proyectos significativos que se entregarán el próximo año. Entre estos, destacan tres proyectos clave: el Parque Logístico Callao de Latam Logistic, ubicado cerca del aeropuerto Jorge Chávez, en la avenida Faucett; y los proyectos Monte Azul y ADN Parque Logístico, ambos situados en Ventanilla, que ya han confirmado el inicio de sus operaciones.

Asoma tendencia en el sector

En línea con las estrategias globales adoptadas por desarrolladores, los condominios de almacenes en Perú también están ejecutando iniciativas para ofrecer un valor agregado en su propuesta. Un ejemplo de esto, reportado por Logística 360 en su edición de junio, es el caso de Aldea Logística, que ya está implementando paneles solares en 2,000 m² de sus almacenes.

Esta medida no solo contribuye a la sostenibilidad, sino que también permitirá una reducción en los costos de mantenimiento para los inquilinos. Esta disminución de costos es particularmente relevante para los ocupantes, considerando que en almacenes de clase A las áreas arrendadas suelen variar entre 4,000 y 5,000 m² en promedio, con picos que pueden superar estas dimensiones.

Según JLL, la implementación de tecnologías sostenibles por parte de este desarrollador podría convertirse en una tendencia a mediano plazo, especialmente en almacenes de mayor calidad que buscan alinearse con los estándares internacionales.

Lee el artículo completo en la edición 51, pág. 106-108: https://logistica360.pe/nuestras-ediciones/