Análisis del dinamismo del sector durante este año respecto al desarrollo de proyectos de centros logísticos y la situación de la infraestructura logística de transporte.

Proyectos de centros logísticos

Para Denise Vargas, Market Research Coordinator en Cushman & Wakefield, la mayoría de los desarrolladores que edifican espacios de almacenes de clase A empiezan la construcción una vez que tienen la solicitud o el requerimiento, sin embargo, para las construcciones especulativas, entre finales del 2023 y 2024 se estarían entregando aproximadamente 105 mil m2 entre edificaciones clase A y B. De estos, el 40% aproximadamente se encuentra en la zona Sur, entre Lurín y Villa El Salvador.

“Actualmente existen espacios de terreno por desarrollar que están a disposición para requerimientos futuros y según se vayan concretando los contratos. Entre los principales desarrolladores de esta superficie se encuentran Megacentro Lurín Sur, Aldea Logística Global, Parque Logístico Callao y Gran Parque Logístico Callao”, afirma Denise Vargas.

Situación de los espacios de almacenaje

La investigadora de Cushman & Wakefield, sostiene que actualmente es un mercado que está en crecimiento y aún se encuentran espacios para colocar. Si bien el primer semestre del año no ha tenido el dinamismo de años anteriores, el segundo semestre se proyecta cerrar con mejores cifras.

El inventario sigue en crecimiento lo que indica que, aunque la toma de decisiones no se ajusta al tiempo esperado por el nivel de inversión en estos activos, se mantiene la dinámica. Además, es importante destacar que existen actores en el mercado que cumplen con los estándares tanto locales como internacionales para el almacenamiento de sus productos.

“Lo que nos dejó la época de pandemia es la capacidad de adaptar el producto a las necesidades de los clientes y facilitar el proceso de decisión. Posición que han logrado tomar varios de los desarrolladores y razón por la cual algunos de los almacenes que están por entregarse ya cuentan con más del 50% de ocupación”, destaca Vargas.

Añade que, si bien se evidenció un crecimiento considerable de la tasa de vacancia por la entrega de superficie construida de manera especulativa, ha permitido también mantener una tasa de vacancia saludable llegando a un 9%.

“Este indicador disminuyó en 1% respecto al trimestre pasado, y a la vez permite que se puedan cubrir requerimientos importantes en el corto plazo con las características que espera el cliente”, subraya.

En definitiva, se trata de un mercado que aún sigue creciendo y expandiéndose, y con ello ha sumado también un crecimiento en el tipo de productos que ofrece, en cuanto a tamaños, disposición de los espacios (almacén + exhibición), alturas, entre otros.

“Esto no solo ha permitido tener una oferta mucho más amplia para algunos desarrolladores, sino también abarcar distintos tipos de clientes y manejar un rango de precios desde 5.5 hasta 8 US$/m2/mes”, resalta Vargas.

Desafíos de los centros logísticos para el 2024

La representante de Cushman & Wakefield, puntualiza que sigue siendo un desafío interpretar las necesidades de los ocupantes y proveerles de un producto diferenciado que cuenten con los estándares internacionales que solicitan, considerando que muchas de estas empresas vienen de mercados extranjeros.

Existen características que no son posibles de modificar, como por ejemplo ubicación o forma del terreno. No obstante, es posible transformar lo que podría considerarse una desventaja en comparación con otros competidores en una oportunidad para resaltar otras características clave en un centro logístico o condominio de almacenes.

Los servicios adicionales (cafetería, comedor, vestidores, balanzas, estación de gas, salas de reuniones, oficinas, entre otros) cumplen una función no vital, pero importante como complemento en el arrendamiento de espacios. Así como se mencionó líneas arriba, la flexibilidad y adaptabilidad para ofrecer alternativas al cliente es un factor significativamente apreciado cuando se comparan opciones.

Sigue siendo un desafío poder lograr el crecimiento y la magnitud en términos de inventario y actores en el mercado de otros países en la región que tienen esto mucho más desarrollado y consolidado.

Sin ir muy lejos, actualmente, Santiago de Chile cuenta con casi 5.5 millones de m2 en almacenes logísticos y Bogotá con 3.1 millones de m2. Mientras que Lima con un inventario de 1.7 millones de m2 se mantiene como un mercado en crecimiento, consolidando la zona Sur y abriendo paso a nuevos mercados como la zona norte, gracias a la puesta en marcha de nueva infraestructura como el Mega Puerto de Chancay.

Asimismo, es importante considerar que este crecimiento tiene que ir de la mano con la demanda, siempre con el objetivo de mantener una tasa de vacancia saludable.

Situación de la infraestructura logística de transporte

Para Óscar Chávez, Director del Instituto de Economía de Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la Cámara de Comercio de Lima, el Perú tardó mucho en iniciar el proceso de planificación logística de transporte y con ello la identificación de las inversiones estratégicas a desarrollar en los próximos años.

La elaboración del primer Plan Nacional de Desarrollo de los Servicios Logísticos de Transporte (PDSLT) data del 2011 y su nueva actualización fue publicada recién este año bajo el título Plan Nacional de Servicios e Infraestructura Logística de Transporte al 2032 (PNSILT-2032) en donde además se incorpora el Plan de Desarrollo Logístico en Vías Subnacionales.

“Como resultado de ello, el Perú no ha logrado importantes avances en los últimos años. Así lo demuestra la situación de los 20 corredores consolidados donde únicamente 2 presentan competencia intermodal es decir una modalidad adicional al de la carretera”, analiza Óscar Chávez.

Por su parte, Víctor Arroyo Tocto, Director General de Políticas y Regulación en Transporte Multimodal del Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC), afirma que los corredores logísticos resultan importantes ya que son esenciales para el movimiento de carga en una región o país, permiten la conectividad entre diferentes centros de producción, distribución y consumo.

Añade que su identificación requiere satisfacer un requisito esencial, el cual implica la unión de dos o más ámbitos logísticos, los cuales concentran servicios e infraestructuras logísticos que sirven a un clúster productivo o de consumo. En otras palabras, un corredor logístico está conformado por cualquier medio de transporte o infraestructura que ayude a conectar dos áreas o ámbitos logísticos.

En ese contexto, el PNSILT ha identificado un total de 41 corredores logísticos.

• 20 consolidados (incluyen los 3 corredores logísticos considerados estructurantes ya que movilizan más de 30 cadenas logísticas).
• 17 están en proceso de consolidación (movilizan entre 5 a 10 cadenas logísticas).
• 4 son corredores potenciales (movilizan menos de 5 cadenas logísticas).

Asimismo, se encuentran identificadas acciones en infraestructura, gestión y planificación en los 41 corredores logísticos, los cuales serán implementados a corto, mediano y largo plazo.

“Por mencionar algunas de estas acciones a corto plazo, tenemos la implementación del Antepuerto del Callao, Truck Center de Ancón, Vía de Evitamiento de Ollachea en Puno, así como también la ejecución de trabajos en 1,440 kilómetros de la red vial nacional no concesionada y la implementación del programa PROREGIÓN, sobre todo, en las vías de los corredores en proceso de consolidación”, destaca Víctor Arroyo, funcionario del MTC.

Retos en logística, infraestructura y transporte

Según el representante de la Cámara de Comercio de Lima, el principal desafío es romper con las deficiencias estructurales generadas por la centralización del sistema de transporte y carga en la capital, situación que conlleva a problemas de congestión y altos costos tanto para el comercio nacional e internacional, restando competitividad a importantes ciudades del interior del país con alto potencial exportador. Esta disfuncionalidad se aprecia por ejemplo en la cadena de alcachofas donde el principal productor que es Arequipa tiene que transportar su contenedor casi 1,000 km desde Arequipa hasta Callao, en vez de los 100 km que implicaría salir por Matarani.

Para ello es necesario generar un marco de inversiones que complemente la infraestructura física con los servicios logísticos vía identificación de mecanismos más idóneos para su pronta implementación que representen mayores inversiones de TICS y servicios logísticos como la cadena de frío.

“En el campo de la infraestructura de transporte es necesario acelerar el paquete de inversión de los 18 proyectos del Plan Nacional de Infraestructura sobre todo en aquellos diez megaproyectos que no han sido concesionados como la Nueva Carretera Central (US$ 3.198 millones), El Anillo Vial Periférico (US$ 2.380 millones), el Longitudinal de la Sierra Tramo 4 (US$ 914 millones) y el Antepuerto del Callao (US$ 44 millones)”, propone el director del IEDEP

En ese contexto, Óscar Chávez manifiesta que en el corto plazo resulta más factible abordar la integración de centros de producción que se encuentran representados en programas en ejecución como PROREGIÓN que permitirá que la red vial departamental pavimentada pase de 13% a 70%. Según el Plan de Desarrollo Logístico en Vías Subnacionales de las 57 cadenas logísticas identificadas 17 usaban la red vial subnacional.

“A la fecha Perú cuenta con 41 corredores logísticos, de los cuales 20 son los estructurantes consolidados que movilizan actualmente la carga de Perú; y de los 21 restantes, 17 son corredores en consolidación y 4 clasifican como potenciales.

Un hecho a resaltar es que ningún corredor logístico hace uso intensivo de TICs, situación que tiene que ser revertida en el corto plazo para lo cual se requiere iniciar el despliegue de sistemas inteligentes de transporte. Otro de los retos es superar el poco progreso logístico de la selva que incluye el modo fluvial con embarcaderos que complementen el transporte y la logística”, puntualiza Chávez.

Plan Nacional de Servicios e Infraestructura Logística de Trasporte al 2032

Para Mónica Zapata Chang, Directora de la Dirección de Políticas y Normas en Transporte Acuático y Logística del Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC), el Plan Nacional de Servicios e Infraestructura Logística de Transporte al 2032 (PNSILT-2032), fue aprobado mediante Resolución Ministerial N° 362-2023-MTC/01 en marzo del 2023 y elaborado por el Ministerio de Transportes y Comunicaciones en cooperación técnica con el Banco Interamericano de Desarrollo.

Este plan es un documento técnico que detalla las acciones e intervenciones a ejecutar por el sector en materia de proyectos y programas de infraestructura y servicios de transportes y logística en los próximos 10 años.

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