El mercado de condominios logísticos en el Perú atraviesa una etapa de consolidación. Esta se caracteriza por niveles de vacancia controlados, mayor exigencia técnica y expansión territorial. Así lo sostienen Luis Sánchez, Gerente de Consultoría e Investigación de JLL, y Daniel Ortiz Pinedo, Asesor en Real Estate Comercial.

Ambos coinciden en que el sector muestra señales de madurez y crecimiento sostenido.

Vacancia controlada y equilibrio entre oferta y demanda

Desde hace más de un año, la vacancia del mercado logístico en Lima se mantiene por debajo del 10%. Este nivel refleja un balance razonable entre oferta y demanda.

Según Sánchez, esta estabilidad responde a la preferencia por almacenes de mejor estándar constructivo, especialmente clase A.

“Este comportamiento responde a la tendencia fly to quality de las grandes empresas, que buscan instalaciones modernas y eficientes, alineadas con estándares internacionales”, indica. “A su vez, esta preferencia ejerce presión sobre los propietarios de activos clase B, quienes se ven motivados a modernizar sus instalaciones”, añade.

Ortiz Pinedo señala que los condominios clase A presentan cerca de 8% de vacancia. Los locales independientes registran apenas 3%.

“Hoy en día, los espacios disponibles en los condominios logísticos del Perú se mantienen en niveles saludables. (…) Se espera que en 2026 la vacancia baje aún más porque ya hay espacios comprometidos”, menciona.

Factores que impulsan la demanda

El crecimiento del comercio electrónico desde 2021 ha dinamizado la demanda de infraestructura logística. A ello se suman la optimización de las cadenas de suministro y la expansión de operadores logísticos 3PL.

También destacan las expectativas asociadas al Puerto de Chancay. Ortiz Pinedo explica: “La demanda está creciendo por varias razones: el boom del comercio electrónico, que necesita rapidez y cobertura en las entregas; empresas que buscan reducir costos y ser más eficientes (…)”. Asimismo, añade: “El Puerto de Chancay convertirá al Perú en un punto clave para el comercio regional”.

En paralelo, aumenta la necesidad de espacios de última milla, especialmente en zonas urbanas y Lima Este.

Polos logísticos y expansión territorial

Lima concentra la mayor actividad logística del país. El eje norte y el Callao mantienen ventajas por su conectividad y cercanía portuaria.

Sánchez identifica además ciudades con potencial de expansión:

• Arequipa
• Piura
• Trujillo
• Chiclayo

En un segundo nivel se ubican Ica, Cajamarca y Loreto.

Ortiz Pinedo señala que Callao–Ventanilla, Lurín y Villa El Salvador concentran el desarrollo actual. En estas zonas, los proyectos integran sostenibilidad, tecnología y flexibilidad.

Evolución del diseño logístico

La transformación también impacta en la configuración técnica de los proyectos. Los desarrollos clase B han comenzado a incorporar especificaciones de clase A, como:

• Muelles elevados
• Losas de alta resistencia
• Techos con aislamiento térmico
• Sistemas contra incendio más sofisticados

Sánchez describe este proceso como sostenido en los últimos cuatro años. “Algunos desarrolladores (…) han incorporado características propias de desarrollos clase A”, detalla.

Este avance ha impactado en la ocupación. Algunos proyectos se colocan durante la construcción o en los primeros meses.

Ortiz Pinedo afirma: “Los nuevos proyectos ya no son simples almacenes. Hoy se construyen con sostenibilidad, tecnología y flexibilidad (…)”.

Criterios de selección y enfoque empresarial

Las empresas priorizan:

• Ubicación estratégica
• Infraestructura moderna
• Capacidad de crecimiento

Sánchez sostiene que los activos son vistos como herramientas de competitividad. Por ello, los desarrolladores enfocan su inversión en nueva oferta y modernización.

Ortiz Pinedo detalla: “Las empresas buscan principalmente ubicación estratégica (…) infraestructura moderna (…) flexibilidad para crecer y sostenibilidad (…)”.

Un sector en maduración

El mercado muestra una consolidación progresiva. La combinación de vacancia contenida, mejora técnica y expansión territorial refleja un proceso de sofisticación.

Como sintetiza Sánchez, existe una tendencia hacia mayor calidad y eficiencia. Ortiz Pinedo destaca el equilibrio entre crecimiento y control de la oferta.

En conjunto, los indicadores muestran un mercado logístico que redefine sus estándares y amplía su alcance en el Perú.

Lee el artículo completo en la edición 57 de Logística 360 Perú, págs. 34-37: https://logistica360.pe/nuestras-ediciones/