El mercado peruano aún no cuenta con proyectos que hayan sido pensados desde un inicio para operaciones de última milla. Este modelo de almacenes tiene un enorme potencial por explotar.

Las operaciones de última milla se han incremento debido al aumento de las ventas por comercio electrónico. No obstante, en el Perú no se observan espacios construidos o pensados desde un inicio para última milla, asegura Alberto Sevilla, director del área industrial de Binswanger Perú.

“En estos últimos meses hemos observado que se han tenido que adaptar, incluso “a la mala” espacios para última milla (playas de estacionamiento, por ejemplo)”, indica.

George Limache, Jefe de Investigación de Binswanger Perú, sostiene que los que pretendan ingresar como desarrolladores de este tipo de almacenes deben calibrar bien las rentas y la demanda potencial que una zona puede tener. “Es un mercado interesante y aún virgen”, agrega.

Una parte del comercio electrónico está muy ligada a la última milla. Los almacenes requieren estar en ubicaciones céntricas y tienen características diferentes a las que se suelen ver en condominios: altura baja porque almacenan a piso, mayor cantidad de puertas, etc.

“Otras empresas han adaptado parte de sus almacenes, e incluso locales comerciales actuales para atender al e-commerce”, dice Limache.

Sector almacenes

El mercado inmobiliario de almacenes en el Perú ha logrado recuperarse rápidamente tras el impacto de la pandemia el 2020. El año pasado la demanda fue de 86,000 m2 en los almacenes en condominio. Algunas empresas desocuparon almacenes, pero rápidamente estos están siendo ocupados por otras empresas.

“Para el 2021, la proyección de demanda es acercarnos a la cifra del 2019”, refiere Alberto Sevilla.

De acuerdo con George Limache, los promotores inmobiliarios entienden bien el mercado, y están agregando la oferta que este necesita. Al respecto, agrega, este 2021 se entregarán 180,000 m2 aproximadamente. “Que son suficientes para el tamaño de nuestro mercado. Si bien la tasa de vacancia se incrementará, se mantendrá en el rango saludable (5% – 10%)”, comenta.

Sevilla indica que durante el 2020 los sectores que mantuvieron la demanda fueron logística, medicamentos, farmacéutica u alimentos. “Este 2021 ya vemos a más sectores, principalmente ligados al retail”, añade.

Condominio y stand alone

En el mercado inmobiliario de almacenes existen los modelos stand-alone y los almacenes en condominios. Actualmente, dice George Limache, la demanda stand-alone aún es mayor a la de los condominios, dado que los condominios solo se ofrecen en pocas zonas de Lima (Lurín, Villa El Salvador, Huachipa y Ventanilla).

“La necesidad va más allá de esas zonas (Chorrillos, Cercado, Callao, Ate, Santa Anita, Los Olivos, etc.”, complementa.

Al respecto, Alberto Sevilla argumenta que para varias empresas alejarse del centro representa un impacto alto en sus costos logísticos, por lo que prefieren ubicarse en distritos más céntricos, aunque ello signifique pagar una renta mayor y operar en almacenes con estándares inferiores a los condominios.

“Más que nada este tipo de empresas ocupa áreas menores a 5,000 m2”, precisa.

No obstante, George Limache sostiene que mientras más grandes las empresas o la operaciones logísticas, más están dispuestos a considerar zonas más alejadas (hasta Lurín), “aunque irse más lejos (Chilca, por ejemplo) ya no es una opción viable”, apunta.

En cuanto a la ubicación de los almacenes, el sur va a seguir siendo la principal zona de desarrolla porque es donde también existe la mayor oferta de terrenos, dice Limache. Además, sostiene que en el mediano plazo la tendencia puede cambiar, gracias al Anillo Vial Periférico (Periurbana), cuya obra podría empezar el 2022.

“De desarrollarse, Ventanilla (Norte) y Huarochirí (Este) podrían acoger el desarrollo que hoy vemos en Lurín”, asegura.