Parque logístico Lima Sur: Un parque logístico de clase mundial en Perú

Diseño de almacenes y patios de maniobra, entre otros elementos, aseguran superiores niveles de productividad y menores costos operativos.
Plan estratégico de Latam Logistic Properties en Perú contempla la creación de un segundo parque logístico.

El Parque Logístico Lima Sur, propiedad de Latam Logistic Properties, es el primer centro logístico en Perú diseñado bajo estándares internacionales, lo que permite a los arrendatarios operar con máximos niveles de eficiencia y bajos costos por metro cuadrado, pues está pensado 100% en el flujo logístico.
El modelo de negocio de Latam Logistic Properties es poseer bienes inmuebles industriales para el desarrollo de parques logísticos de Clase A. Además del Perú, la compañía cuenta con centros logísticos de clase mundial en Costa Rica y Colombia, en donde ha logrado el mismo éxito gracias a la calidad internacional de sus instalaciones.
La organización domiciliada en Costa Rica tiene proyectado en Perú, en un terreno adquirido de 22 hectáreas, 6 edificios de almacenes en un área de 126 mil m2, totalmente saneado, con zonificación industrial y habilitación urbana. No obstante, en su plan estratégico está el desarrollar un segundo parque logístico en el Perú. A continuación, averigüemos las razones por las que este condominio de almacenes es considerado de clase mundial.

Para ello, entrevistamos al Country Manager en Perú, Alvaro Chinchayán, quien además nos cuenta los avances y las proyecciones del parque logístico en el país.

¿Desde cuándo operan en Perú y cuál es su modelo de negocio?
LatAm Logistic Properties desarrolla, adquiere y posee propiedades industriales Clase A en los mercados de destino de Perú, Colombia y Costa Rica. En Perú, abrimos operaciones en febrero del 2016. Perú viene creciendo sostenidamente más de 10 años y confiábamos que el crecimiento económico iba a continuar. Luego de abrir operaciones ese año, compramos rápidamente un primer paño en la zona industrial de Lurín.
Nuestro modelo de negocio es comprar grandes áreas de terrenos no menos de 10 hectáreas y desarrollar condominios de almacenes, con un estándar que no se ha visto aún en el Perú, pero que en otras latitudes latinoamericanas ya existen. Son estándares de clase mundial donde puedes encontrar infraestructura que te brinda mayor eficiencia, menos costo de operación y un mejor flujo de flota de camiones.

¿En qué otros países se encuentran?
Tenemos una operación regional. Nuestro primer proyecto lo desarrollamos en San José de Costa Rica, allí está parque logístico Coyol, de más de 15 hectáreas; es un proyecto muy exitoso en donde los arriendos están colocados al 100%. Luego de eso viene Perú, en donde también nos ha ido muy bien y hemos sacado nuestro primer edificio de un proyecto de 6 edificios. Finalmente, viene Colombia, donde hemos adquirido un paño de 50 hectáreas, en una zona industrial.

¿Es el mismo modelo de negocio en los tres países?
El modelo de negocio es bastante similar, tenemos costos diferenciados por cada región; como todos sabemos, los terrenos en el Perú son más caros que en otros países, pero hemos decidido igualmente invertir aquí. En el mediano plazo planeamos invertir 250 millones de dólares, de ese monto ya vamos colocando como 60 millones de dólares en estos dos años de operación. Se necesita espalda financiera para hacer este tipo de proyectos; además, cerrar contratos con clientes muy buenos y de mediano plazo para sustentar una inversión de este tamaño.

¿Cuál es el estado de su parque logístico en Perú?
Estamos desarrollando la primera etapa de un proyecto de dos etapas. En la primera fase vamos a generar 65 mil m2 techados de almacén; de esos, tenemos ya 22 mil m2 listos para entrega. El proyecto total de 22 hectáreas va a contar con 6 edificios de almacenes, que suman 126 mil m2 en un terreno totalmente saneado, con zonificación industrial y habilitación urbana.
Este es el primer gran proyecto que tenemos en el Perú. Sin embargo, en nuestro plan estratégico está desarrollar como un primer esfuerzo 40 hectáreas, por eso seguimos viendo oportunidades sobre donde desarrollar el segundo parque logístico. Estamos viendo alternativas para el segundo parque logístico.

El parque logístico Lima Sur es el primero en el Perú en ser construido con estándares internacionales. ¿Qué supone esto?
La denominación de estándar internacional no es algo que nosotros hayamos inventado, existe en otras latitudes, en Estados Unidos, México, Brasil, Argentina, Chile. Al Perú no había llegado hasta ahora ningún desarrollo de almacenes o parques logísticos que cumpliera con especificaciones de clase mundial, que lo que te brindan es eficiencia, mayor productividad, reducción de costos operativos y áreas realmente diseñadas para la operación logística.
Nosotros decidimos ingresar al Perú porque habíamos evaluado que no había un almacén con estándar de clase mundial, es decir, un almacén que está 100% pensado en flujo logístico, que te brinda los mayores ratios de eficiencia.

¿Cuáles son esas características que permiten esos mayores niveles de eficiencia y productividad?
Nuestros almacenes son de 12 metros de altura libre al hombro, que permiten colocar hasta 7 niveles de rack selectivo, generando mayor rendimiento por metro cuadrado; cuenta con distanciamiento optimizado entre columnas, ya que estas quedan dentro de las estructuras de los racks. Tenemos especificación de piso plano FF45 y FF35, de 7 toneladas de resistencias por m2. Es un piso de muy alta especificación para la operación logística. Tenemos un techo diseñado específicamente con Skylights (iluminación natural) para aprovechar la luz diurna, que nos ayuda a ahorrar bastante energía y a optimizar las operaciones.
Además, contamos con los patios de maniobra y operación más grandes del mercado (56.50 m). Somos el único parque logístico que brinda un estacionamiento adicional de camiones cada 1000 m2 de almacén o un estacionamiento adicional de vehículos de distribución cada 240 m2 de almacén. En el país nadie lo ofrece.
De otro lado, los almacenes cuentan con un moderno sistema contra incendios, con normas de NFPA (Asociación Nacional de Protección contra el Fuego) y CENEPRED (Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres). Adicionalmente, hemos recibido una certificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), lo que confirma el cumplimiento de nuestras instalaciones con las normas más altas de eficiencia de consumo de energía, agua y uso de materiales, así como también de los esfuerzos para mitigar el cambio climático.

¿Y en cuanto a las instalaciones externas y servicios adicionales?
Contamos con oficinas administrativas; un comedor central concesionado para nuestros clientes; áreas de descanso para los trabajadores; una planta de tratamiento de agua; un gran tanque de agua contra incendios de 600 m3; un tópico; áreas de CCTV y seguridad de alta tecnología con sistema integrado de cámaras y circuito cerrado (las 24 horas del día); garitas tipo peaje con registro de todos los ingresos y salidas; un software en la nube que permite a nuestros clientes registrar a sus visitantes y vehículos directamente; parqueo interno de camiones de contenedores y vehículos livianos.

¿Qué tipo de vehículos pueden desplazarse dentro del parque logístico? ¿Qué ventajas presentan al respecto?
El parque está diseñado para el ingreso de los vehículos más amplios que transitan por nuestras carreteras; nuestros radios de giro y áreas de volteo están diseñados para eso, es por eso que tenemos nuestro patio de maniobra de 56.50 metros de ancho.

¿Este diseño de su centro logístico y almacenes como se ve reflejado en el costo-beneficio?
El contar con todas estas ventajas de eficiencia y operatividad no quiere decir que vaya a costar más caro. Al contrario, nosotros lo que vendemos es eficiencia y reducción en costos operativos. Al final, en el Parque Logístico Lima Sur el precio que paguen por metro cúbico al mes o por pallet de posición por mes les resultará mucho más económico, eso es lo que nosotros garantizamos.

¿Con qué clientes están trabajando o negociando?
Por ahora estamos en plena negociación con retailers, operadores logísticos, importadores tecnológicos, y también algunos actores del rubro farmacéutico; muchas de estas grandes empresas, que tienen presencia global, al ver nuestras instalaciones han comentado que lo mismo tienen en otras partes del mundo en donde los estándares son mayores.

¿Qué expectativas tienen con este proyecto en Perú y qué representa para la estrategia de Latam Logistic Properties?
Latam Properties se funda en Costa Rica; allí implementamos nuestro primer proyecto. Costa Rica tiene alrededor 4 millones de habitantes. En Perú, al tener 32 millones de habitantes, nuestra economía es mucho más grande y robusta, con una balanza comercial mucho más potente; además, la mayoría de los actores que operan en mercados globales están en Perú. En ese sentido, tenemos mucha expectativa con el crecimiento de la empresa localmente, por eso nos pusimos un primer plan de crecimiento de llegar a 200 mil m2 techados de almacén.

¿Cómo resumiría al Parque Logístico Lima Sur?
Brindamos a nuestros clientes la mejor infraestructura que van a encontrar en nuestro país, de la mano de toda la permisología, el cumplimiento de normas locales y algunas internacionales que garantiza un mejor ecosistema donde operar con menores costos logísticos y con mayor eficiencia.


Alvaro Chinchayán, Country Manager Perú – LatAm Logistic Properties